スマートプライシング (Airbnb)は使っちゃダメ！

こんにちは。ゲンです。

「Airbnbのスマートプライシングを使った方が良いでしょうか？」

 

ゲンの答えはこうです。

「本気で稼ぎたいわけではないなら、使ってもいいんじゃない？」

 

Airbnbのスマートプライシングとは何か？

Airbnbが公式に提供している価格調整のツールです。

↓↓　Airbnbサイトからの引用

「スマートプライシング」では、

毎日の料金が類似の物件の需要の変動に合わせて自動的に値上がりしたり値下がりしたりします。

料金の責任は常にホストご自身が負いますので、

「スマートプライシング」でも各日の料金はホストが指定した料金設定に応じて管理され、

いつでも手動で変更が可能です。

「スマートプライシング」の値付けは、リスティングのタイプと立地、シーズン、需要、その他の要因を基に行っています。

https://www.airbnb.jp/help/article/1168/how-do-i-turn-smart-pricing-on-or-off

 

つまり、Airbnb が宿泊料金の設定を全部やってくれる。

しかも、それが類似の物件などのデータを見ながらやってくれるという…

 

ほぼ全ての民泊のデータを持っているAirbnb がやってくれるのだから、

もう最強のツールでしょう！　使うべきでしょう！

と、思って使ってみたけど…

 

 

Airbnbの価格調整は面倒だが、非常に重要

そもそも、価格調整は重要なのでしょうか？

いつでも、1泊1万円という料金設定にしているホストが昔は結構いました。

まぁ、面倒ですよね。日によって料金を変更するのは。

 

民泊に限らず、世の中の価格は、需要を見極めて価格をつけるのがビジネスの鉄則です。

宿泊施設の需要は、どうなのかというと…

 

週末は需要が増えます。平日は需要が減ります。

観光の繁忙期は需要が増えます。閑散期は需要が減ります。

日本の祝日は需要が増えます。世界の国々の祝日も需要が増えます。

リスティングのレビューは良いと、需要が増えます。悪いと減ります。

 

考えれば、考えるほど、他にも色々と出てくることでしょう…汗

でも、これだけ考えなければならないことがあるのに、

1泊1万円で固定というのは、絶対にダメです。

 

それよりは、Airbnbに頼って、スマートプラインシングを使う方が良いでしょう。

 

スマートプライシングの３つの欠点

誤解しないでくださいね。ゲンは、スマートプライシングを使っていません。

それは、スマートプラインシグ、実際に使ってみたのですが、3つの大きな欠点があるからです。

 

『追加料金の部分を考慮してくれない』

Airbnbの料金設定では、追加人数の料金や清掃料金などの追加料金を設定します。

スマートプラインシングは、これを考慮してくれていないような気がします。

ゲンは、追加人数で料金を取らないことが多いです。

 

1泊30,000円と設定した日は、何人で泊まっても30,000円です。（10名泊まれる部屋です）

この部屋をスマートプライシングにしてみたところ、1泊15,000円という提案が出ました。

「え？安すぎるよ…　1泊30,000円で予約が入るのに…」と思いました。

 

追加料金の部分をいじってみても、

スマートプラシングで設定された宿泊料金は変わりませんでした。

なるほど、追加料金を無視しているのかと…

これは致命的です。

 

同じような場所にある、同じような部屋であっても、

追加料金の設定は様々ですので、それを無視した価格をつけられても困ります。

 

『価格調整に興味ない人まで参考にしている』

Airbnbは膨大なデータを持っていて、

そのデータを参考に価格を決定しているわけですが…

 

この中には、全日程10,000円で設定して放置しているホストも、

馬鹿みたいに高すぎるホストも、大安売りのホストもいます。

そんな価格調整の下手くそなホストたちも参考にして計算された価格を、

ゲンはちょっと信用できませんね…

 

『レビューが反映されていない？』

これは推測ですが、レビューが反映されていないような気がします。

ゲンの部屋は、他のホストに比べてレビューがとても良いです。

当然、予約も入りやすくなります。

 

リスティング開始時と、1年経過したときとでは、

レビューが100個くらい差があるので、当然人気に差が出てくるのですが、

それがスマートプライシングでは、考慮されていないと思います。

 

価格調整の最強のツール開発に挑戦

あれこれと、スマートプライシングの悪口を書きましたが…

ゲンの部屋の場合、スマートプライシングを使った価格の方が、

ゲンがつけた価格よりも安いことが多いです。

 

逆に、閑散期だと、スマートプライシングの方が高いこともありますが…

 

要するに、スマートプライシングは価格のメリハリが弱いです。

もっと需要が多い日は高く、需要が少ない日は安く。すべきです。

 

というわけで、価格調整には、もっと改善の余地があると考えて、

最強の価格調整ツールの開発に着手しました。

 

リスティングが増えてくると、1つ1つ、丁寧に価格調整をするのも非効率なので、

一括で、しかも、最適の価格で調整できるような。

 

そんなツール開発に挑戦します。

また、報告しますね。

 

とにかくAirbnbのスマートプライシングは、60点という感じです。

価格調整をせず放置してるホスト（30点）は、使いましょう。

一生懸命、価格調整をやってるホストは、使わない方が良いです。売上が下がりますので。