2017/03/15
みなさん、こんにちは。ゲンです！
前回、民泊物件を賃貸ではなく、購入するケースについて書きましたが、次はデメリットについても考えてみましょう。
運用利回りについて
不動産を購入する際に重視される判断指標として、利回り計算があります。
単純に、１年間のキャッシュ・インの金額を初期費用で割ることになりますが、
例えば、
月30万円の利益が出る物件あれば、年30万円×12か月＝360万円のキャッシュ・インになります。
取得費用が、土地・建物・不動産手数料・不動産取得税・登記費・リフォーム工事費などの合計が、仮に4,000万円だとすると、
360万円÷4,000万円＝0.09
表面利回り 9％ といこうとになります。
ちなみに、ここでは固定資産税などは考慮せず、ざっくりと計算しています。
通常、住居用だと表面利回り4～5%とかでも投資条件をクリアしたりするので、9%だと悪くない数値だといえます。
騙されないことが大事
しかし、ここで大事なのは、この計算の正確性です。
そもそも、取得の際の不動産の価格や工事費などが適正かどうかをしっかり吟味する必要があります。
特に中間省略や第三者のためにする売買契約（通称、三為）と呼ばれる取引には気を付ける必要があります。
詳細は割愛しますが、ようするに売買代金に不動産仲介業者の取り分がふんだんにのっかった金額になっている場合があります。
売り手が3,000万円で売れればいいと思っているのに、不動産仲介業者が勝手に3,500万円に金額を書き換えているようなものです。
おそろしいですね。
あとは、運用利回りを計算するための利益シュミレーションにも注意が必要です。
不動産屋は物件が売れれば、それでOKなので期待利益を勝手に上乗せしている場合があります。
つまり本当は月20万円しか利益が出ないような物件なのに、月30万円の利益が出るかのように書き換えられてしまっているのです。
これでは利回り計算も、絵にかいた餅でまったく意味がありません。
リスクをしっかり認識する。
では、このようなリスクを軽減するためにはどうすればいいか。
やはり、信用できる人から裏をとるということです。不動産の価格にしても期待利益にしても、見る人が見れば適正値はしっかりわかります。
悪徳業者の口車にのせられてはなりません。
そして、売買が決まって晴れてオーナーになれば、しっかり自分で運用して高い収益、高い利益率をキープしていくことです。
他人は信用しすぎると恐ろしいことになります。不動産の購入のためには多額の借金も背負うこともありますし、失敗は許されません。
自ら責任をもってしっかり努力してお金を稼いでいきましょう。
そのためのノウハウ・手助けはゲンは厭わないです。
いつでも相談してください。
みなさんの成功を期待しています！
ゲンでしたー。ではまた。
